Tanıtım:

Finansal Muhasebe Standartları Kurulu (FASB), 17 Ağustos 2010’da, şirketlerin neredeyse tüm kiralamaları bilançolarına bir “kullanım hakkı” varlığı ve buna karşılık gelen bir “gelecekteki kira ödemesi – yükümlülüğü” olarak kaydetmelerini gerektiren “maruziyet taslağını” yayınladı. . Bu, meslekten olmayan terimlerle işiniz için ne anlama geliyor? Bu öneri özünde faaliyet kiralamalarını ortadan kaldırıyor; tüm kiralamalar (önemsiz olmadıkça) asgari kira ödemelerinin bugünkü değeri kullanılarak aktifleştirilecektir. Bu nedenle, geçmişte bilanço dışı kiralama yükümlülükleri olan işletmeler artık bu yükümlülükleri bilançolarına kaydetmek zorundadır.

Önerilen kiralama muhasebesi değişiklikleriyle ilgili olarak dikkate alınması gereken önemli bir nokta, yeni kuralların uygulanmasından önce imzalanan mevcut faaliyet kiralamalarının, her durumda, bilançoda muhasebeleştirilmesi gereken sermaye kiralamaları olarak yeniden sınıflandırılmasını gerektireceğidir. Bu, gayrimenkul uzmanlarının, önerilen kurallar uygulandıktan sonra mevcut ve planlanan kiralamaların finansal tablolar üzerindeki etkisini derhal dikkate alması gerektiği anlamına gelir. Faaliyet kiralaması yükümlülükleri, tüm bilanço varlıklarının toplamından daha büyük bir yükümlülüğü temsil edebileceğinden, kiralamanın yeniden sınıflandırılması işletme bilançosunu önemli ölçüde değiştirebilir.

Bu kiralama yükümlülüklerini bilançoya kaydetmenin etkisi, aşağıdakiler gibi birden fazla etkiye sahip olabilir: işletmeler, artık kredi sözleşmelerine uymayacağı için kredi verenlerini uyarmaya ihtiyaç duyar, yeniden düzenlenmiş mali durum nedeniyle borç verenlerle yeni kredi sözleşmeleri müzakere eder. Tablolar, bir işletmenin kredi potansiyelini değerlendirmek için kullanılan oranlar olumsuz etkilenecektir ve değişiklik yürürlüğe girdikten sonra kiracının mali tablosunun yeniden düzenlenmesi, daha düşük özkaynak bakiyesine ve çeşitli muhasebe oranlarında değişikliklere neden olabilir.

Kiralama muhasebesinin kavramsal temeli, “mülkiyetin önemli ölçüde tüm yarar ve risklerinin” ne zaman devredildiğini belirlemekten, “kullanım hakkının” bir varlık olarak tanınmasına ve varlıkların (ve yükümlülüklerin) kiracı ile kiraya veren arasında paylaştırılmasına kadar değişecektir.

FASB’nin duyurusunun bir parçası olarak, Kurul, kendi görüşlerine göre “bu alandaki cari muhasebenin, kiralama işlemlerinden kaynaklanan kaynakları ve yükümlülükleri açıkça göstermediğini” belirtti. Bu, nihai sonucun, bilançoya şu anda olduğundan daha fazla kiralama faaliyetinin yansıtılmasını gerektireceğini göstermektedir. Başka bir deyişle, şu anda faaliyet olarak kabul edilen kiralamaların birçoğu, belki de neredeyse tamamı, yeni standartlar kapsamında sermaye olarak kabul edilecektir. Bu nedenle, büyük faaliyet kiralaması portföyüne sahip birçok şirketin kurumsal mali tablolarında önemli bir değişiklik görmesi muhtemeldir.

Bunun amacının bir kısmı, Avrupa ve diğer birçok ülke için muhasebe standartlarını belirleyen Uluslararası Muhasebe Standartları Kurulu (IASB) ile kiralama muhasebesi standartlarını koordine etmektir. IASB ve FASB’nin şu anda kiralama işlemlerine ilişkin önemli farklılıkları vardır; özellikle dikkate değer olan, FAS 13’ün “parlak çizgi” testlerinin (kira süresinin ekonomik ömrün %75’i veya daha fazlası olup olmadığı ve kiraların bugünkü değerinin gerçeğe uygun değerin %90’ı veya daha fazlası olup olmadığı) tarafından kullanılmamasıdır. daha fazla yargılama çağrısı gerektiren bir “gerçekler ve koşullar” yaklaşımını tercih eden IASB. Bununla birlikte, her ikisi de sermaye (veya finans) ve faaliyet kiralaması kavramına sahiptir, ancak bu tür kiralamalar arasındaki ayrım çizgisi çizilir.

FASB, 15 Aralık 2010 tarihine kadar bu önerilen değişiklikle ilgili kamu yorumlarını kabul edecektir. FASB, kiralama muhasebesinde önerilen bu değişiklikle ilgili 2011 yılında nihai bir karar verirse, yeni kurallar 2013’te yürürlüğe girecektir.

Buna ek olarak, Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu personeli, Sarbanes-Oxley tarafından yetkilendirilen bir raporda, bilanço dışında tutulan faaliyet kiralamalarının tutarının 1,25 trilyon dolar olarak tahmin edildiğini ve bu muhasebenin önerilen muhasebesi halinde şirket bilançolarına aktarılacağını bildirdi. değişiklik benimsenmiştir.

Ticari gayrimenkul:

Ticari Gayrimenkul piyasası üzerindeki etkisi önemli olacaktır ve ticari kiracılar ve ev sahipleri üzerinde önemli bir etkisi olacaktır. ProTenant’ın Yönetici Ortağı David Nebiker (Denver ve bölgesel şirketlere uzun vadeli, kapsamlı tesis çözümleri stratejisi oluşturma, geliştirme ve uygulama konusunda yardım etmeye odaklanan bir ticari emlak firması) ekledi “önerilen bu değişiklik sadece kiracıları ve ev sahiplerini değil, aynı zamanda Kira sözleşmelerinin karmaşıklığını artırdığı ve kiracıların daha kısa vadeli kiralamalar gerçekleştirmesi için güçlü bir ivme sağladığı için aracılar”.

Borç verenler ve yatırımcılar yatırımlarını güvence altına almak için daha uzun vadeli kiralamaları tercih ettiğinden, daha kısa vadeli kiralamalar mülk sahipleri için finansman sorunları yaratır. Bu nedenle, gelecekte finansman çok daha zor olacağından, ev sahipleri bu düzenlemenin uygulanmasından önce satın alma veya yeniden finansman için finansman sağlamalıdır.

Bu muhasebe değişikliği şirketler üzerindeki idari yükü artıracak ve tek kiracılı binalar için kira primi etkin bir şekilde ortadan kalkacaktır. ProTenant’tan John McAslan, “önerilen bu değişikliğin etkisinin kiralama davranışı üzerinde önemli bir etkisi olacak. Tek kiracılı binaların kiraya verenleri, yine de mali tablolarıma kaydetmem gerekiyorsa, neden sadece binaya sahip olmadıklarını kendilerine soracaklar. ”

Önerilen kurallar uyarınca, kiracıların şirket bilançolarındaki neredeyse tüm “olası” kiralama yükümlülüklerinin bugünkü değerini aktifleştirmeleri gerekecekti. FASB, kiralamayı esas olarak, ev sahibinin bir ipotek gibi anapara ve faizi içeren bir kira ödemesi karşılığında kiracıya bir sermaye varlığını kullanmasına izin verdiği bir finansman şekli olarak görür.

David Nebiker, “Düzenleyiciler, çoğu işletmenin neden kiraladığı ve bunun, iş gücü genişledikçe ve daraldıkça esneklik için olduğu, yer ihtiyaçları değiştikçe ve işletmeler gayrimenkul sahibi olmak yerine gelirlerini artırmaya yatırım yapmayı tercih ettikleri noktayı kaçırdı. ”

Önerilen muhasebe değişiklikleri, özellikle halka açık veya denetlenmiş mali tablolara sahip kamu borcu olan işletmeler olmak üzere ev sahiplerini de etkileyecektir. AVM sahipleri ve tröstleri, binalarında veya alışveriş merkezlerinde bulunan her kiracı için doluluk şartlarını ve şarta bağlı kira oranlarını analiz etmekle yükümlüdür.

Proaktif ev sahipleri, kiracılar ve komisyoncular, 2013’te yürürlüğe girebilecek önerilen standartları tanımalı ve buna göre kiralama görüşmelerine başlamalıdır.